Sprejeti odločitev za oddajanje stanovanja oziroma oddajanje nepremičnine v najem ni lahko. Marsikdo je pred tako odločitvijo nekoliko zadržan, a če imate nepremičnino, v kateri ne živite, verjetno želite, da bi obrodila sadove. Z nekaj truda in predanosti lahko dosežete dogovor, ki bo ustrezal obema strankama. Za vas imamo nekaj nasvetov, ki jih lahko upoštevate, preden svoje stanovanje oddate v najem.
1 od 5 stanovanj v Sloveniji je bilo na začetku leta 2021 nenaseljenih. V naseljenih so v skoraj 79 % živeli lastniki teh stanovanj in njihovi družinski člani. Od skoraj 700 tisoč naseljenih stanovanj je bilo le dobrih 63 tisoč, to je 9 %, najetih. (vir: SURS)
1. Kaj morate upoštevati pri oddajanju stanovanja v najem?
Stanovanje lahko v najem oddaja samo lastnik stanovanja ali njegov pooblaščenec. Lastnik mora oddajanje stanovanja v najem sporočiti Finančni upravi Republike Slovenije in Geodetski upravi. Stanovanjski zakon določa tudi, da morata lastnik in najemnik stanovanja skleniti pisno najemno pogodbo. Isti zakon določa tudi, katere so obvezne sestavine najemne pogodbe.
Takšno pogodbo lahko sestavite s pomočjo notarja, lahko pa je tudi del paketa storitev nepremičninskega agenta, če se boste določiti najeti njegove storitve za iskanje najemojemalcev.
Strokovnjaki izpostavljajo, da se z naraščajočim trendom nakupa stanovanj kot investicije povečuje tudi število najemniških stanovanj na trgu. Pogostejša so tudi bolj prestižna, torej večja in bolje opremljena najemniška stanovanja oz. taka na boljših lokacijah.
2. Pripravite stanovanje za bodoče najemnike
Preden svojo nepremičnino oddate v najem, se posvetite njenemu videzu. Priporočamo, da nepremičnino naredite čim bolj privlačno.
- Higiena in čistoča sta ključnega pomena: dom mora biti popolnoma čist in pospravljen, tudi v »skritih kotičkih«. Počistite tla in površino pohištva, vključno z vrati in okni.
- Poskrbeti morate tudi za varnost: inštalacije morajo ustrezati standardom, električne naprave morajo biti v delujočem stanju, pohištvo pa mora biti dobro ohranjeno, da ne predstavlja nevarnosti bodočim najemnikom. Preverite tudi stanje vtičnic.
- Poskrbite, da je stanovanje prebeljeno, uredite pa tudi morebiten balkon ali teraso. Pogled na mrtvo grmičevje ne bo pritegnil nikogar.
3. Premišljeno določite mesečno najemnino
Preden objavite oglas za oddajo nepremičnine v najem, morate temeljito razmisliti o tem, kakšno najemnino boste zaračunali.
- Priporočamo, da pobrskate po tržnih cenah na tem območju za isto vrsto nepremičnine (dvosobno stanovanje, trosobno stanovanje, stanovanje s teraso itd.) ter upoštevate konkurenco. Najbolj preprosto bo, če prebrskate objavljene ponudbe in se odpravite tudi na kakšen ogled.
- Upoštevati morate tudi lastne finančne potrebe – morda si želite hitreje najti najemnika. Nižja kot je cena, hitreje boste oddajali svojo nepremičnino, a vseeno morate upoštevati, da mora najemnina pokriti vaše stroške, vzdrževanje in odplačevati morebiten kredit, s katerim ste kupili nepremičnino.
Strokovnjaki poudarjajo, da je nepremičnina dolgoročna in varna investicija. Letni dobički ne bodo tako visoki, kot pri kaki drugi naložbi, saj lahko računate le na nekaj procentov, a tudi to je bolje, kot če vam denar počiva na računu.
4. Pripravite privlačen oglas
Pri iskanju najemnikov imate na voljo številne možnosti. Oglas lahko objavite na oglasnih deskah v lokalnih trgovinah, družbenih omrežjih ali na spletnih nepremičninskih portalih.
Ne pozabite oglasa obesiti tudi na oglasno desko bloka, v katerem je stanovanje, in sosednjih blokov. Ljudje pogosto iščejo večjo ali manjšo nepremičnino na lokaciji, ki so je vajeni.
Ne glede na to, za katero od možnosti oglaševanja se odločite, je dober oglas pomemben, da boste privabili čim bolj resne iskalce.
- V oglas dodajte jasen in točen opis, da bodo bodoči najemniki vedeli, kaj lahko od stanovanja pričakujejo.
- Opišite prednosti bloka ali lokacije kot take (bližina šol, vrtcev – če je stanovanje primerno za družine). Nekoga, ki okolice ne pozna, bo zanimalo, kakšno infrastrukturo bo imel na voljo.
- Če je le možno, predstavite tudi povezane stroške, npr. elektrika in ogrevanje.
- Pripravite res dobre fotografije. Če imate spodoben fotoaparat na telefonu in žilico lahko to naredite sami (ali za uslugo prosite otroka ali nečaka, ki veliko slika za Instagram), sicer pa najemite poklicnega fotografa, da to naredi namesto vas. Pred slikanjem na ključne lokacije nastavite rože ali druge, okusne okraske, ki bodo iskalcu pomagali, da si bo predstavljal, kako živi v stanovanju na sliki.
5. Skrbno izberite svoje najemnike
Najemniki bodo živeli v vašem domu in zanj nekaj časa tudi skrbeli, zato priporočamo, da jih spoznate in se pozanimate, kakšno je njihovo finančno stanje. Če je to mogoče, se pozanimajte o prejšnjih najemih in zaposlitvi bodočih najemnikov. Tako boste izvedeli, ali pravočasno plačujejo najemnino, in se lažje izognili težavam. Reference in jamstva so lahko zelo pomembna!
6. Pripravite najemno pogodbo z jasnimi pogoji
Najemna pogodba tako lastniku nepremičnine kot najemniku omogoča, da zaupata najemnemu procesu. Poleg podatkov o obeh strankah, višine najemnine in rokov lahko vključite tudi inventar morebitnega pohištva, varščino in če so v dogovorjeno ceno vključeni tudi obratovalni stroški.
Dobra pogodba zagotavlja, da se obe stranki zavedata okoliščin, z njo pa se boste tudi izognili neprijetnim nesporazumom. Prepričajte se, da so najemniki ob podpisu vsebino pogodbe tudi res dobro razumeli.
7. Z najemnikom vzpostavite zaupanje in dobro komunikacijo
Najemnik je oseba, ki bo živela v nepremičnini, v katero ste investirali, zato je pomembno, da z njo ohranjate spoštljive odnose in v primeru nestrinjanja poiščete najboljšo rešitev. Ne pozabite, da morate vedno biti diskretni in da nikoli ne smete vdirati v zasebnost osebe, ki živi v vaši nepremičnini.
8. Svojo nepremičnino zavarujte
Če ste kupili stanovanje kot naložbo, je smiselno, da kot lastnik stanovanja investirate tudi v zavarovanje stanovanja – tudi tako boste zaščitili svoje premoženje. Priporočljivo je, da zavarujete nepremičnino kot tako in morebitno lastno opremo v njej.
Z zavarovalno polico PaketDom se lahko zavarujete pred vsakodnevnimi nesrečami, kot so požari, poplave, nevihte, toča, vlom, potres itd., kot tudi škodo, ki vam jo povzročijo najemniki.
Najemodajalcu jasno povejte, kaj imate zavarovano vi in to tudi zapišite v pogodbo (npr. da najemodajalec stanovanje zavaruje za primer vloma, nenamerne škode, …). Ostalo pa naj zavarujejo sami. V okviru zavarovanja stanovanja lahko zavarujejo premičnine, torej tisto opremo, naprave in drugo, kar so prinesli s sabo.
